家が売却されてから離婚するという選択は、原則おすすめ致しません。

離婚前に財産分与をおこなうと贈与とみなされ、「贈与税」の課税対象となるからです。夫婦どちらかの名義の家を売却して得た利益を分け合い、名義の無いほうが利益を受け取ると、贈与とみなされる場合があります。

また、ただでさえ精神的な負担がかかっている状態で、手続き等の手間がかかる家の売却を進行するというのは、想像以上に精神的に負担がかかることです。

離婚前に全て整理したい気持ちはあるかと思いますが、正常な判断ができるよう、しっかりデメリットを考慮した上で選択をしましょう。

離婚後に家を売る場合、離婚に関する手続きを全て終えた状態で売却活動に専念することができ、焦らずに進行することができるのがメリットです。

デメリットとしては、売却活動で年をまたぐと、売却初年度1年分の固定資産税の支払い義務が発生するので、時間に余裕があるとしても、お早めにかたをつけましょう。

また、売却を終えるまで相手との連絡が必要な場面も出てくるため、精神的に負担を感じることもあるかと思います。相手との信頼や今後の関係も考慮し、適切に判断することが大切です。

アンダーローンとは、残債よりも不動産の時価（売却価格）が高い状態を指します。 つまり、家を売却すれば住宅ローンを完済できる状態のことです。

売却額がアンダーローンの場合、残った現金は財産分与します。家を現金に換えて財産分与できるため、スムーズに財産の割合を決定しやすくなります。 しかし、財産分与のタイミングや売却額によって、贈与税や譲渡所得税が発生する恐れがあるため要注意です。

オーバーローンとは、借入額が不動産の価値（時価）を上回っている状態を指します。たとえば住宅ローンの残債が1,000万円あり、家の売却価格が800万円の場合はオーバーローンとなります。

この場合、家を売却することは基本的にはできません。家を売る際には、住宅ローンを完済して、抵当権を抹消する必要があるからです。

抵当権とは、債務者が住宅ローンを返済できなくなった場合を考え、債権者である金融機関が土地・建物を担保にできる権利のこと。

離婚時、家がオーバーローンの場合の対処法として考えられるのは、

・ローンの残債を預貯金から支払う

・夫婦どちらかが住み続ける

です。

離婚後どちらかが住み続け、アンダーローンになるまで売却を延期し、残債が売却価格よりも少なくなるタイミングで家を売るというのも、選択肢の1つでしょう。

いずれにせよ、現状の価値を把握するために、適正価格を知ることが重要です。複数の不動産会社から査定を受けて、各社が提示する条件を比較するとよいでしょう。

財産分与の請求権は、離婚から2年間と定められています。

離婚に伴い家を売却すると決めたのであれば、後からトラブルになるのを防ぐためにも、なるべく早く売却し、財産分与を終わらせると長引かずに済みます。

離婚時に家を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税を支払うことになります。 譲渡所得税は、家を売ったときの譲渡所得額に応じて課せられます。

【譲渡所得金額の算出方法】

譲渡所得金額＝売却価格－（取得費用+譲渡費用）

また、譲渡所得税の税率は、以下のいずれかです。

・長期譲渡所得の税額（家の所有期間が5年を超える場合）

→譲渡所得額×15％（住民税5％）

・短期譲渡所得の税額（家の所有期間が5年以下の場合）

→譲渡所得額×30％（住民税9％）

ただしマイホームを売る場合、所有期間に関係なく、譲渡所得から最大3,000万円までを控除ができる特例があります。 そのため、売却価格が3,000万円以下なら、譲渡所得税を負担する必要はありません。